Prawo nieruchomości Gdańsk
Doradzamy inwestorom, wykonawcom, deweloperom, właścicielom i najemcom, dbając o bezpieczeństwo każdej transakcji.
Prawo nieruchomości - zakres usług
Postępowania sporne
Reprezentujemy klientów w sporach sądowych dotyczących nieruchomości. Prowadzimy sprawy o zniesienie współwłasności, zasiedzenie, spory graniczne i o ustanowienie służebności, sprawy o wady nieruchomości i roszczenia z rękojmi, powództwa o wydanie nieruchomości oraz sprawy o odszkodowanie za wywłaszczenie. Występujemy przed sądami powszechnymi na terenie całego kraju. Etap sądowy prowadzimy w ramach spraw cywilnych, gdy negocjacje nie kończą sporu.
Bieżąca obsługa prawna
Doradzamy przy transakcjach i bieżącym zarządzaniu nieruchomościami. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości przed zakupem, opiniujemy umowy, prowadzimy sprawy wieczystoksięgowe i doradzamy przy obciążeniach hipotecznych. Obsługujemy też wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie ich obowiązków ustawowych oraz sporów z właścicielami lokali. Deweloperom i inwestorom pomagamy prowadzić projekty od strony prawnej, od nabycia gruntu po sprzedaż lokali.
Audyty prawne
Audyt prawny nieruchomości (due diligence) to sprawdzenie jej stanu prawnego przed zakupem lub inwestycją. Weryfikujemy księgę wieczystą i wpisy o obciążeniach, ustalamy stan własności i ewentualne roszczenia osób trzecich, sprawdzamy przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania oraz obciążenia typu służebności czy prawo pierwokupu. Efektem jest raport wskazujący ryzyka, które kupujący powinien znać przed podpisaniem umowy. Zakres audytu opisujemy szerzej w sekcji o audytach prawnych.
Umowy i porozumienia
Sporządzamy i opiniujemy umowy związane z nieruchomościami: umowy deweloperskie, przedwstępne, sprzedaży, najmu i dzierżawy oraz umowy o przeniesienie własności. Prowadzimy negocjacje warunków po stronie kupującego, sprzedającego lub inwestora. Więcej o naszym podejściu do umów piszemy na stronie umowy i negocjacje.
Najczęstsze sprawy z zakresu prawa nieruchomości
Poniżej wyjaśniamy zagadnienia, z którymi klienci najczęściej się do nas zgłaszają. To ogólne omówienie stanu prawnego, a nie ocena konkretnej sprawy. Każdą sytuację oceniamy indywidualnie po zapoznaniu się z dokumentami.
Prawo pierwokupu i pierwszeństwa nabycia
Prawo pierwokupu oznacza, że przy sprzedaży nieruchomości uprawniony ma pierwszeństwo jej kupna przed osobą trzecią, na takich samych warunkach. Może wynikać z ustawy (przysługuje wtedy między innymi gminie, Skarbowi Państwa czy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa) albo z umowy między stronami.
Zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego termin na wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości wynosi miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej umowy sprzedaży. W tym czasie uprawniony musi złożyć oświadczenie, że korzysta z pierwokupu.
Skutek sprzedaży z pominięciem uprawnionego zależy od źródła prawa. Przy pierwokupie ustawowym sprzedaż z pominięciem uprawnionego jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.), więc własność nie przechodzi na kupującego. Przy pierwokupie umownym sprzedaż pozostaje ważna, ale uprawniony może żądać od sprzedającego naprawienia szkody (art. 599 § 1 k.c.). Doradzamy zarówno uprawnionym z pierwokupu, jak i stronom transakcji, które chcą uniknąć skutków jego naruszenia.Zniesienie współwłasności nieruchomości
Współwłasność powstaje najczęściej przez dziedziczenie albo wspólny zakup. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to można umownie wyłączyć, ale najwyżej na pięć lat, z możliwością przedłużenia.
Kodeks przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności. Podstawowy to podział fizyczny rzeczy między współwłaścicieli (art. 211 k.c.), stosowany, gdy jest możliwy i nie zmienia istotnie wartości nieruchomości. Jeśli podział fizyczny nie wchodzi w grę, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 k.c.). Gdy i to jest niemożliwe, sąd zarządza sprzedaż nieruchomości, a uzyskaną kwotę dzieli między współwłaścicieli według udziałów. Prowadzimy sprawy o zniesienie współwłasności zarówno w drodze porozumienia, jak i przed sądem.
Zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie pozwala nabyć własność nieruchomości przez jej długotrwałe posiadanie. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego warunkiem jest samoistne posiadanie nieruchomości, czyli faktyczne władanie nią jak właściciel, przez określony czas. Ten czas wynosi 20 lat, jeżeli posiadacz był w dobrej wierze, oraz 30 lat, jeżeli był w złej wierze, to znaczy wiedział lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem.
Sprawy o zasiedzenie wymagają wykazania charakteru i ciągłości posiadania przez cały wymagany okres, co w praktyce bywa najtrudniejsze. Reprezentujemy zarówno posiadaczy występujących o stwierdzenie zasiedzenia, jak i właścicieli, którzy się takiemu żądaniu sprzeciwiają.Obowiązki właściciela i zarządcy nieruchomości
Właściciel i zarządca obiektu budowlanego odpowiadają za jego stan techniczny. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego mają obowiązek utrzymywać obiekt w należytym stanie i użytkować go w sposób bezpieczny, między innymi wobec skutków zjawisk takich jak silny wiatr, intensywne opady czy pożar. Art. 62 Prawa budowlanego nakłada obowiązek okresowych kontroli stanu technicznego, w tym kontroli rocznych i pięcioletnich oraz kontroli instalacji.
W przypadku wspólnot mieszkaniowych dochodzą obowiązki zarządu wynikające z ustawy o własności lokali, obejmujące prowadzenie ewidencji kosztów zarządu i dokumentacji technicznej, zwoływanie zebrań właścicieli oraz wykonywanie ich uchwał (art. 29–30 tej ustawy). Doradzamy właścicielom nieruchomości komercyjnych oraz wspólnotom i spółdzielniom w zakresie tych obowiązków i sporów, które z nich wynikają.
Prawnik od nieruchomości Gdańsk i Trójmiasto
Kancelaria KSK prowadzi sprawy dotyczące nieruchomości od 1997 roku. Obsługujemy transakcje na rynku gdańskim i pomorskim: zakupy gruntów inwestycyjnych, umowy deweloperskie, sprzedaż lokali komercyjnych i mieszkalnych. Przeprowadzamy audyty prawne nieruchomości przed zakupem, weryfikujemy stan ksiąg wieczystych, analizujemy obciążenia i zgodność z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nasi radcy prawni i adwokaci reprezentują klientów w sporach o własność, zniesienie współwłasności, zasiedzenie i roszczenia z umów budowlanych.
Siedziba kancelarii przy Targu Drzewnym w Gdańsku zapewnia bliskość Sądu Okręgowego i sądów rejonowych, przed którymi prowadzimy większość spraw nieruchomościowych z regionu. Współpracujemy z deweloperami, inwestorami, wspólnotami mieszkaniowymi i klientami indywidualnymi z Gdańska, Gdyni, Sopotu i całego Pomorza. Obsługujemy również klientów spoza regionu w sprawach dotyczących nieruchomości położonych na terenie Trójmiasta. Jeśli potrzebujesz radcy prawnego lub adwokata do sprawy nieruchomościowej, skontaktuj się z nami, aby omówić szczegóły.
Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika ds. nieruchomości
Pomoc prawnika bywa potrzebna wcześniej, niż się wydaje. Warto rozważyć konsultację, gdy:
- kupujesz mieszkanie lub dom od dewelopera i chcesz sprawdzić umowę przed podpisaniem,
- planujesz zakup działki lub nieruchomości komercyjnej i potrzebujesz audytu jej stanu prawnego,
- odziedziczyłeś nieruchomość wspólnie z innymi osobami i chcesz znieść współwłasność,
- korzystasz z nieruchomości od wielu lat i rozważasz jej zasiedzenie,
- masz spór z sąsiadem o granicę, służebność lub sposób korzystania z nieruchomości,
- sprzedajesz nieruchomość obciążoną hipoteką lub prawem osób trzecich,
- zarządzasz wspólnotą albo nieruchomością komercyjną i potrzebujesz wsparcia w obowiązkach ustawowych.
Im wcześniej sprawdzimy stan prawny i dokumenty, tym więcej problemów da się rozwiązać, zanim staną się sporem sądowym.
Kontakt z kancelarią
Pierwszy kontakt nic nie kosztuje, a może rozwiać wiele wątpliwości. Wypełnij formularz – odezwiemy się do Ciebie tak szybko, jak to możliwe.
Masz pytania?
Często zadawane pytania o prawo nieruchomości
Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, zanim ją podpiszesz?
Kluczowe elementy to: harmonogram płatności i powiązanie transz z etapami budowy, zapisy dotyczące standardu wykończenia i procedury odbioru, kary umowne za opóźnienie dewelopera oraz zasady zwrotu wpłat w razie odstąpienia od umowy. Od 13 lutego 2026 r. obowiązują nowe przepisy, które nakładają na deweloperów obowiązek ustalania ceny wyłącznie jako iloczynu metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za m2, mierzonej zgodnie z Polską Normą. Wyeliminowało to praktykę wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do ceny mieszkania. Jeśli podpisałeś umowę przed tą datą, warunki starej umowy nadal obowiązują, a ich ocena wymaga indywidualnej analizy.
Co sprawdza audyt prawny nieruchomości i kiedy jest niezbędny?
Audyt prawny nieruchomości obejmuje weryfikację stanu prawnego w księdze wieczystej (hipoteki, służebności, roszczenia), zgodności stanu faktycznego z dokumentami, historii własności oraz obciążeń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji administracyjnych. Jest szczególnie istotny przed zakupem nieruchomości komercyjnej, gruntu inwestycyjnego lub nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym. W związku z trwającą reformą planistyczną i obowiązkiem uchwalania planów ogólnych przez gminy do końca 2025 r., status planistyczny działki może ulec istotnej zmianie. Audyt przeprowadzony przed zakupem pozwala uniknąć sytuacji, w której nabyta działka utraci możliwość zabudowy.
Moja działka leży w gminie, która nie uchwaliła planu ogólnego. Co to oznacza dla możliwości zabudowy?
Od 1 lipca 2026 r. w gminach bez uchwalonego planu ogólnego nie będzie można uzyskać nowych decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli Twoja działka nie ma jeszcze warunków zabudowy ani miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istnieje ryzyko, że po tej dacie zabudowa stanie się niemożliwa lub znacząco utrudniona. Ochrona przysługuje właścicielom, którzy złożyli wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 r. , takie decyzje pozostają bezterminowo ważne. Ocena sytuacji konkretnej działki wymaga analizy statusu planistycznego gminy i treści ewentualnie wydanej decyzji WZ.
Kiedy spór o nieruchomość można rozwiązać bez procesu sądowego?
Część sporów o nieruchomości nadaje się do rozwiązania w drodze negocjacji lub mediacji, szczególnie sprawy o podział nieruchomości między współwłaścicielami, spory sąsiedzkie dotyczące granic czy korzystania z nieruchomości, a także spory wynikające z niewykonania umowy przez dewelopera lub sprzedającego. Mediacja jest szybsza i tańsza niż postępowanie sądowe, a ugoda zawarta przed mediatorem ma moc wyroku sądowego po zatwierdzeniu przez sąd. Nie każdy spór nadaje się jednak do mediacji — sprawy o zasiedzenie, wpisy do ksiąg wieczystych czy roszczenia reprywatyzacyjne wymagają postępowania sądowego.
Czy obsługujecie transakcje nieruchomościowe i spory dla klientów spoza Gdańska?
Tak, obsługujemy klientów z całej Polski w sprawach dotyczących nieruchomości położonych w różnych lokalizacjach. Siedziba kancelarii jest w Gdańsku, ale charakter spraw nieruchomościowych, zwłaszcza transakcji inwestycyjnych i sporów sądowych, nie wymaga stałej obecności w miejscu położenia nieruchomości.
Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy albo z umowy. Pierwokup ustawowy przysługuje w określonych sytuacjach między innymi gminie, Skarbowi Państwa oraz Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, na przykład przy sprzedaży niektórych nieruchomości rolnych czy gruntów objętych określonymi przepisami. Pierwokup umowny strony mogą zastrzec w umowie na rzecz konkretnej osoby. Uprawniony ma miesiąc od zawiadomienia o treści umowy sprzedaży na złożenie oświadczenia, że korzysta z pierwokupu (art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego). Który rodzaj pierwokupu wchodzi w grę w danej sprawie, ustala się po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości.
Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności?
Czas zależy przede wszystkim od tego, czy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału. Gdy jest porozumienie, sprawę można przeprowadzić stosunkowo szybko. Spór o sposób zniesienia współwłasności, wartość nieruchomości czy wysokość spłat wydłuża postępowanie, ponieważ sąd zwykle powołuje biegłego do wyceny. Kodeks cywilny przewiduje trzy rozwiązania: podział fizyczny nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanej kwoty (art. 211–212 k.c.). Konkretny przebieg zależy od stanu faktycznego sprawy.